宝安日报全媒体记者 杨文静(图片均为资料图片)

近日，2026年宝安区三季度重点项目开工暨资源对接活动举行。20个项目集中开工，31个项目集中展示，开发建设单位、优质企业、金融机构、施工单位、社区股份公司等多元主体齐聚。活动现场直接变成政策宣讲会、资源对接会、产品展示会、营商环境推介会。

而这场活动恰逢宝安自然资源改革一周年。去年9月以来，深圳市规划和自然资源局、深圳市海洋发展局加强市区协同联动，支持指导宝安区人民政府抢抓自然资源部“改革二十条”重大机遇，以《共生之城——人与自然和谐共生的深圳实践》白皮书为实践指引，围绕空间增效、生态治理、数智转型、海洋经济四条主线，推动37项改革举措多点突破。

增量时代，土地是新的，红线清晰，用途确定，开发链条各环节都有成熟规则。存量时代则不同：建筑已经存在，产权关系可能较为复杂，功能用途已经明确，地下风险底数需要进一步摸清。一个项目能不能“往前推”，资金只是基础条件之一，更关键的是规则是否清晰、权益是否明确、安全是否有底、功能是否可转。

宝安自然资源领域一年的改革，主线就是重建存量时代的制度规则。

功能转换：探索空间盘活利用新路

盘活存量空间，首先需要破解用途管制的刚性约束。

过去，非居住建筑想改用途，审批难、周期长、成本高。今年3月26日，深圳市规划和自然资源局联合市住房建设局出台《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》，明确商业、办公、厂房、研发用房、仓储等非居住存量建筑，满足条件即可申请用途临时转换。宝安管理局迅速跟进，分类简化申请流程，细化部门职责，推动政策落地。

▲深圳市中医院针灸推拿中心效果图

蓝湾商务中心T2塔楼是首批受益项目。6月27日，深圳市中医院针灸推拿中心、深圳大学总医院口腔中心在这里启动试运行，这是深圳首批公立“商改医”项目。两院改造面积约1.16万平方米，原有电梯、空调、水电系统基本沿用，设施整体利用率超过70%。试运行不到十天，日均接诊已超100人次。通过存量楼宇轻量化改造扩容医疗供给，一栋闲置写字楼，就成了三甲医院的诊疗中心和口腔中心，既省了土地和财政投入，也缩短了建设周期。

功能转换通道打通后，存量建筑的价值得以重新释放。这背后是从一次性销售变现向长期持有、精细运营的转变，也是政府治理逻辑从“增量扩张”向“存量优化”的转型。而单栋建筑的功能调整只是第一步，更大尺度的空间价值重估，发生在成片区域。

立体开发：把空间用出“复合价值”

功能转换解决的是单栋建筑的用途调整，土地混合利用则在更大尺度上重新配置空间。

▲湾区之眼俯瞰图

湾区书城占地6.6万平方米，总建筑面积13.1万平方米，超过七成建筑体量收纳于地下，屋顶2万平方米星空花园24小时开放，与地面公园融为一体，打造“公园里的书城”。腾讯总部园区占地80.9万平方米，在同一宗地内混合布局研发办公、商业服务、人才公寓、学校和滨海生态绿地，实现职住就近平衡。新桥东“工业上楼”试点把商业、文体、生活配套植入产业片区，推动生产、生活、生态“三生”融合。

无论是单栋建筑的功能转换，还是成片区域的混合利用，共同点是不依赖新增建设用地——靠制度把既有空间重新配置，让每一平方米产生更大的综合效益。但空间要真正流动起来，光解决“能不能改”还不够，还必须回答一个更基础的问题：权益归谁。

随着城市空间立体化发展，权属界定问题日益突出。连廊悬空架设、地下通道串联、上盖综合体叠加，二维红线图难以回答立体空间的产权归属。

▲万利架空连廊效果图

万利架空连廊项目位于福永街道，面积800多平方米，横跨两宗地之间的市政道路上方，把两侧商业空间连成一体。按传统平面登记，连廊的竖向位置没法记录，它与下方道路在垂直投影面上重叠的权属关系也理不清，后续运维责任、安全责任、相邻权纠纷都缺依据。

在深圳市规划和自然资源局的支持推动下，宝安把权属界定从二维平面拓展到立体空间。土地出让环节，三维宗地图就标清连廊的水平跨度和竖向高程；建成后，用高精度三维激光扫描生成点云模型，再与规划报建阶段的BIM模型叠合比对；不动产权证书附带完整三维模型，权利人扫码就能调出宗地空间位置关系。今年6月，全市首例国有建设用地及地上建（构）筑物的三维确权登记在万利架空连廊项目落地，把权属界定从二维平面“拉”到了三维立体空间。目前全区已累计完成30余宗三维立体宗地图测绘，三维确权从试点走向常态化，为存量空间的交易、融资、运营提供了产权基础。

地质安全：让地下底数支撑地上决策

土地整备和城市更新是存量时代获取空间的主要手段，但整出来的地能不能安全开发、适合干什么，要看地下地质条件清不清楚。

宝安是深圳的产业大区、人口大区，软土分布广、地面沉降风险高、边坡隐患多。过去地灾防治主要靠巡查人员凭经验“盯点”，隐患点之外也可能出事，这种模式难以为大面积整备和成片更新提供系统的安全评估。

▲宝安区地质灾害“隐患点+风险区”双控信息化平台

变化在今年显现。2025年12月，中国地质调查局海岸带地质环境重点实验室深圳基地首个工作站落户宝安，国家级专家团队和基层一线建立起常态化支撑渠道。更重要的是思路从“盯点”转向“管面”——全省首批、全市唯一的地质灾害“隐患点+风险区”双控试点在宝安推进，率先完成1:10000地质灾害精细化调查和风险区划，划定351个风险防控区，成果已通过省级验收并在全区试运行。哪些区域适合开发、哪些要避让、哪些须加强监测，有了系统性地质依据。

同时，宝安搭建地质灾害数智化管理平台，把隐患点、风险区、监测设备、撤离路线汇到一张动态地图上，预警、叫应、巡查、转移形成闭环。围绕填海区、厚软土区等重点区域，全区已布设5处地面沉降监测点，海上田园、海洋新城等纳入全省地面沉降监测网；厚软土区精细化调查累计收集5000余个钻孔资料，软土分布边界、厚度等值线、埋深等专题图件正在编制。

地上产权清晰，地下风险可控，二者共同构成存量更新的制度底座。用途转换回答“能不能改”，土地混合回答“怎么用好”，三维确权回答“权益归谁”，地质安全回答“敢不敢动”——四者环环相扣，缺一不可。

回看这一年，37项改革举措最终要落到具体项目上。

增量时代，可开发性由土地稀缺程度决定；存量时代，它由制度供给能力决定。哪座城区能把规则说清、权益理明、安全兜底，哪座城区就能让低效空间重新流动、让停滞项目重新启动、让市场预期重新稳下来。从闲置楼宇变成社区医院、精品酒店，从三维“房产证”到地质安全防线，改革红利正转换成看得见的发展成效。作为全市首个区级自然资源领域改革方案，宝安在存量时代的空间治理与制度创新上，留下了一组值得持续观察的样本。